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住宅ローン控除(減税)ってなに?計算方法は?基本をわかりやすく解説

マイホームの取得やリフォームなどの増改築の際、住宅ローンを組むことが一般的ですが、「住宅ローン控除」という制度を知っておかないと大きく損をしてしまうことになります。今回は住宅ローンを組む際には必ず知っておきたい住宅ローン控除について詳しく解説していきます。

住宅ローン控除ってなに?

新築住宅や中古住宅の取得、増改築において、そのためのローンに対して一定額の税金の控除が適応される制度があります。これは「住宅ローン控除」もしくは「住宅ローン減税」と呼ばれる制度です。

住宅ローンを組む際には必ず知ってきおたい制度ですが、対象となる要件や、控除額、手続きなど複雑な点もあるので、詳しく解説していきます。

住宅ローン控除の対象となる住宅とは

住宅ローン控除の対象となるかどうかは、その住宅の設計や住み始める時期、適用を受ける方の年収などで適用要件がしっかり決められています。
なお、その適用要件は、新築住宅(建築後使用されたことのない住宅)の取得、中古住宅の取得、リフォームなどの増改築によって変わります。
それぞれで見ていきましょう。

新築住宅の場合の対象条件

新築住宅・建築後使用されたことのない住宅の取得の場合、下記の条件をすべて満たす必要があります。

  • 新築又は取得の日から6か月以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
  • この控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること
  • 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が居住スペースであること
  • 10年以上にわたって分割して返済する方法になっている新築、又は取得のため金融機関や勤務先などからの一定の借入金や債務があること
    また、これは親族や知人からの借入金は全て、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。詳しくは、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等をご覧ください。
  • 居住した年とその前後2年間(計5年間)に居住用財産を譲渡などで3,000万円の特別控除や10年超保有の税率の軽減など、課税の特例を受けていないこと
    もともと住んでいた家を売るなどした場合注意が必要です。

中古住宅の場合の対象条件

中古住宅を取得した場合、下記をすべて満たす必要があります。

  • 建築後、使用されたものであること
  • 下記のいずれか1つ以上に該当するもの
    • 住宅が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること
    • 地震に対する「安全上必要な構造方法に関する技術的基準」又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること
    • 平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、上記2つのいずれにも該当しない耐震のための改修が必要な住宅(要耐震改修住宅)のうち、その住宅取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、住み始めた日までにその耐震改修により住宅が耐震基準に適合すると証明されたものであること
      詳しくは、要耐震改修住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)をご覧ください。
  • 新築又は取得の日から6か月以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
  • この控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること
  • 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が居住スペースであること
  • 10年以上にわたって分割して返済する方法になっている新築、又は取得のため金融機関や勤務先などからの一定の借入金や債務があること
    また、これは親族や知人からの借入金は全て、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。詳しくは、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等をご覧ください。
  • 居住した年とその前後2年間(計5年間)に居住用財産を譲渡などで3,000万円の特別控除や10年超保有の税率の軽減など、課税の特例を受けていないこと
    もともと住んでいた家を売るなどした場合注意が必要です。

リフォーム・増築の場合の対象条件

リフォームなどの増改築をする場合、下記の条件をすべて満たす必要があります。

  • 申請者本人が所有し、かつ、その方の居住スペースになる住宅の増改築等であること
  • 次のいずれかの工事に1つ以上該当するものであること
    • 「増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替え」の工事
    • マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
    • 家屋(マンションなどの区分所有建物の場合、その人が区分所有する部分に限り)のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
    • 「建築基準法施行令の構造強度等に関する規定」又は「地震に対する安全性に関する基準」に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
    • 一定のバリアフリー改修工事
    • 一定の省エネ改修工事
  • その工事費用の額(平成23年6月30日以降に増改築等に関する契約を締結し、その増改築等の費用に関し補助金等の交付を受ける場合はその額を控除した額)が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること
  • 新築又は取得の日から6か月以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
  • この控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること
  • 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が居住スペースであること
  • 10年以上にわたって分割して返済する方法になっている新築、又は取得のため金融機関や勤務先などからの一定の借入金や債務があること
    また、これは親族や知人からの借入金は全て、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。詳しくは、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等をご覧ください。
  • 居住した年とその前後2年間(計5年間)に居住用財産を譲渡などで3,000万円の特別控除や10年超保有の税率の軽減など、課税の特例を受けていないこと
    もともと住んでいた家を売るなどした場合注意が必要です。

住宅ローン控除の減税額はどのくらい?計算方法を紹介

基本的な控除額の算出方法は、住宅ローンの年末残高の1%となります(上限40万円)こちらについては、まずは所得税での控除が行われますが、所得税で控除しきれない場合はその分を翌年度の住民税から控除することもできます。

この際、住民税からの控除は課税所得の7%または上限である13万6500円のどちらか小さい方が控除の限度額となります。そして、それを超える所得税と住民税でも控除しきれない分については払い戻しや繰越などはできません。(消費税が8%または10%の場合。5%の場合は課税所得の5%または9万7500円のどちらか小さい方が上限)

各年最大で40万円を13年間控除することができるので、制度を適用する・しないで大きな金額の差になり得ます。

では、住宅ローン控除の減税額の算出方法どのようになるか、年収別で見ていきましょう。算出方法は、新築、中古住宅の取得、増改築によって変わりません。

年収400万円の場合の年間控除額の上限

住宅ローン控除は基本的に所得税から控除されるので、その年の所得税がいくらなのか、またその年の残りの住宅ローン残高がいくらなのかによって上限額が決定します。

例えば、年収400万円、課税所得170万円、所得税8万5千円、翌年度の住民税17万円、その年の住宅ローン残高が3000万円と仮定します。

この場合、住宅ローンの控除額は3000万円×1%=30万円が最大値となります。

まず所得税の8万5千円が全額控除され、最大控除額の30万円から引くと控除額が21万5千円余ることになります。

所得税で控除しきれなかった分は、さらに翌年度の住民税から差し引く形になります。

課税所得は170万円の7%は11万9000円となり、上限の13万6500円以下ですので、住民税の控除額は11万9000円となります。(元々の住民税17万円から控除額の11万9000円を引いた5万1000円が翌年度の住民税となります。)

つまり、住宅ローン残高の1%は30万円ですが、実際に控除されるのは所得税8万5000円、住民税11万9000円の合計20万4000円となります。

年収600万円の場合の年間控除額の上限

年収600万円、課税所得300万円、所得税20万円、翌年度の住民税30万円、その年の住宅ローン残高が3000万円と仮定します。

先ほどと同様に計算すると、最大控除額は3000万円×1%=30万円ですが、まずは所得税20万円が全額控除となります。

住民税からの控除の上限額は課税所得300万円×7%=21万円ですが、住民税の控除額上限は13万6500円ですので、そちらが適用となります。これは控除額の残り10万円以下ですので、10万円がそのまま住民税から控除されます。(元々の住民税30万円から控除額の10万円を引いた20万円が翌年度の住民税となります。)

つまり、住宅ローン残高の1%は30万円であり、所得税20万円、住民税10万円が控除される結果となります。

年収800万円の場合の年間控除額の上限

年収800万円、課税所得450万円、所得税47万円、翌年度の住民税45万円、その年の住宅ローン残高が3000万円と仮定します。その場合、

3000万円×1%=30万円=控除可能額

まず所得税-控除可能額
=47万円-30万円
=17万円
となります。

この場合、所得税の控除で30万円の控除可能額の満額を受け取ることになりますので、住民税は控除されません。

このように、かなり大きな額を節約することができる制度ですが、これを適用するには手続きが必要になります。次に、手続きの仕方を解説していきます。

住宅ローン控除を受けるためには手続きが必要

住宅ローン控除では毎年手続きが必要になり、控除を受ける1年目と2年目以降で手続きが変わります。
まず1年目は、必要事項を記載した確定申告書に、必要書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。
新築住宅の取得、中古住宅の取得、増改築により必要書類がそれぞれ異なります。詳しくは国税庁の公式ページをご覧ください。
新築の取得の場合:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
中古住宅の取得の場合:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1214.htm
増改築の場合:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1216.htm

2年目以降は、必要事項を記載した確定申告書に「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を添付すれば良いことになっています。
なお、1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整でも控除を適応させることができます。
その場合は、税務署から送付される「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」・「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出することで可能になります。

注文住宅を建てるなら住宅ローン控除の活用を忘れずに

注文住宅を建てる際、かかる費用が大きい分、控除額もとても大きい住宅ローン控除。住宅関係の減税制度の中でも最も大きい控除額になるので、ぜひ忘れずに活用して、少しでもお得にマイホームを手に入れましょう。

住宅ローンについてお悩みのことや、わからない点・気になる点などがある場合は、工務店の方に相談してみるのもオススメです。本メディアを運営する健康住宅グループでは、無料の相談会等も行っておりますので、ぜひ一度足を運んでいただければ幸いです。

最終閲覧日:2020/4/19

健康住宅株式会社
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