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公示地価・基準地価・路線価ってなに?実勢価格との値段の違いを解説

注文住宅を建てる際にやはり気になるのは土地の価格の相場。しかし、土地の価格には「公示地価」「基準地価」「路線価」など様々な定義があり、それぞれで異なる値段が記載されています。

土地を購入する際に参考になるこの3つの「土地の値段」の違いについて解説します。

実勢価格(取引されている価格)とは異なることに注意!

まず一番最初に認識して頂きたいのは、これらは全て国や県などの「公的機関」が発表している土地の価格であり、実際に不動産屋さんで取引されている価格(=実勢価格)とは異なるということです。土地の値段は一物四価と言われ、「実勢価格、公示地価、基準地価、路線価」は全て異なります。

実勢価格は様々な要因によって変動します。そのため、公示地価、基準地価、路線価についてはあくまでも、「注文住宅を建てるエリアを決める際の参考程度」ということを理解して下さい。ただ、簡単にデータを調べられる便利な指標ではあるので、エリアを決める際には参考になります。

公示地価・基準地価・路線価の詳細を解説

それでは、ここから更に詳細に解説していきます。

公示地価とは

公示地価とは、国土交通省土地鑑定委員会が調査を行い公表される地価のことです。1969年に施行された地価公示法に則り指定された「標準地」の地価を毎年公表しています。

「標準地」とはその地域における標準的な土地のことです。同じエリアでも極端に地価の高い通りや、逆に極端に安い土地は指定されず、あくまでもその地域の「標準的な価格である土地」が調査対象として選ばれています。そのため、「標準地」は「都市やその周辺」のみが選ばれ、公示地価が存在しない地域もたくさんあります。

今回あげる3つの地価の中で最も実勢価格に近い場合が多いですが、それでも公示地価の1.1倍-1.2倍程度の場合が多いです。

基準地価とは

基準地価とは、都道府県が調査を行う公表する地価のことです。公示地価の発表対象となる標準地の条件である「都市やその周辺」という縛りがないため、幅広い範囲の地価が公表されていることが特徴です。そのため、公示地価の補完的な役割を果たしています。

基準地価の1.2倍-1.3倍が実勢価格に近い値となることが多いので、こちらも覚えておきましょう。

路線価とは

路線価とは、国税庁が発表する地価のことです。これは主に、土地の贈与や相続にまつわる税金(贈与税や相続税)や、固定資産税の計算する際に用いられる値のため、土地探しの際にはあまり参考にならない数字とも言えるでしょう。

「路線価」の名前の由来ですが、「対象となる土地が面している道路」ごとに価格が決定されるため、「路線価」という名前になっています。

路線価は公示価格と連動しており、7割程度となっています。そのため、路線価から実勢価格を逆算するためには、公示価格÷0.7×1.1〜1.2となります。

公示地価・基準地価・路線価・実勢価格の調べ方

これまで公示地価・基準地価・路線価の3種類の違いについて解説を行い、そしてそのどれもが、実際に取引が行われている価格である「実勢価格」とは異なることを説明してきました。

では、それぞれの価格を実際に調べることはできるのでしょうか?これは実は全て正式に公開されています。そのため、実際に自分自身が気になる土地のそれぞれの価格を知ることは簡単にできます。

公示地価・基準地価の調べ方

公示地価と基準地価は、国土交通省のホームページにある「標準地・基準地検索システム」によって検索することができます。

路線価の調べ方

路線価は、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」によって調べることができます。

実勢価格の調べ方

実勢価格は、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」によって調べることができます。不動産を購入するエリアを調べる際にはこの実勢価格が一番参考になると考える方も多いかと思いますが、次のような点に注意しなければなりません。

  • あくまでも過去のデータ。取引がされていない土地がほとんどため、調査したいエリアの情報がかなり古い場合もあります。
  • 個別の土地の価格は、所有者と購入者の間の様々な状況によって大きく変動します。

【まとめ】公示地価・基準地価・路線価の比較一覧表

公示地価 基準地価 路線価
調査を行う団体 国(国土交通省) 都道府県 国(国税庁)
値段の決め方 不動産鑑定士2人以上の鑑定評価 不動産鑑定士1人以上の鑑定評価 総合評価(公示地価、売買実例、不動産鑑定士の鑑定評価など)
評価時期 1月1日(毎年) 7月1日(毎年) 1月1日(毎年)
発表時期 3月下旬(毎年) 9月下旬(毎年) 7月1日(毎年)
実勢価格の計算方法(参考程度) 1.1倍-1.2倍程度が実勢価格となる傾向 1.2倍-1.4倍程度が実勢価格となる傾向 1.35倍-1.7倍程度が実勢価格となる傾向

このようにして見ると、公示地価、基準地価、路線価はそれぞれ算出方法が異なり、その結果価格が違うことがよくわかります。そしてこれらは全て、「実勢価格よりも安く表記されている場合が多い」ということが認識するべき重要なポイントと言えるでしょう。

調べられるデータはあくまでも参考程度。専門家と相談しながらじっくりと土地を選んでいきましょう

本記事では、土地の4つの値段である「実勢価格」「公示地価」「基準地価」「路線価」について解説してきました。注文住宅を建てる上で、土地の値段について知識をつけることは大変重要なことですが、実際に自分自身が建てる土地とのめぐり合わせは一期一会ですし、その価格は常に変動しています。

大切なのは、土地についての最低限の知識を身に着けた上で信頼できる専門家のパートナーを見つけることです。注文住宅の建築を検討する上で関わることになるハウスメーカーや工務店、不動産屋さんと話をする中で、しっかりと信頼できる人かどうかを判断して、後悔のない土地選び・マイホームづくりにしていきましょう。

健康住宅株式会社
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