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注文住宅の諸費用ってなに?その内訳をわかりやすく解説

注文住宅を建てる際には、土地や建築する住宅の代金以外にも「諸費用」と呼ばれるものがかかるのを知っていましたでしょうか?注文住宅の予算を考える際には、諸費用についても計算にしっかりと含めて考える必要があります。今回の記事では注文住宅の諸費用について、その内訳を解説していきたいと思います。

【前提】注文住宅を建てる際の費用は主に3つ

注文住宅を建てる際に必要な費用にはなにがあるでしょうか?まず、すでに土地を持っているか、新しく土地の購入を行うかによって、費用が大きく違ってきます。その土地取得費は人によって必要かどうかが変わってきますが、全員に共通で必要な費用は以下の3つに大きく分けることができます。

  • 建物工事費
  • 付帯工事費
  • 諸費用

「建物工事費」とは、建物本体の建設や設備にかかる費用のことを指します。「付帯工事費」とは、外構費(塀やフェンス、駐車場、ポストや砂利、芝生等)や太陽光パネル等を指します。

そして、それ以外にかかる費用が「諸費用」と呼ばれます。主に登記にかかる費用や税金。保険関係のことを指します。今回はこの「諸費用」について詳細に解説していきます。

注文住宅の諸費用とは

注文住宅を購入する際、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。ここでの諸費用というのは、税金や手数料などのことを指しています。通常は住宅ローンの借入額とは別で一般的に現金で支払うか、住宅会社が一時的に建て替えた後に建設費用とともに請求が行われることが一般的です。

具体的な費用としては、

  1. 印紙税
  2. 登録免許税、司法書士報酬等の登記費用
  3. 住宅ローン借り入れ費用
  4. 固定資産税清算金(土地を新規に購入する方のみ)
  5. その他

これらの5つの費用が支払うことになる費用となります。ただし、住宅ローンを借りずに住宅代金を支払う場合は住宅ローン借り入れ費用は不要となります。

以下、費用ごとに詳しく解説していきたいと思います。

諸費用①印紙税

まず1つ目の諸費用である印紙税を解説していきます。名前は聞いたことあるけど、そもそも印紙税とは?と疑問を持つ方も多いと思います。印紙税は国税庁のよって下記のように定められています。

「印紙税は、日常の経済取引に伴って作成する契約書や金銭の受取書(領収書)など
に課税される税金です。」            国税庁「印紙税の手引き」より

つまり注文住宅の諸費用としての印紙税は、住宅を購入する際に必要となる土地や建物を売買するときの売買契約書(不動産譲渡契約書)、注文住宅を建てるときの建設工事請負契約書、金融機関から住宅ローンを借り入れる際の住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約書)などの契約書であり、それぞれに定められた金額の印紙を貼り、納税することになっています。

諸費用②登記費用

諸費用の2つ目は登記費用です。登記とは、土地や建物の所有権などの権利関係を法務局の登記簿に記載することです。所有権を登記すると、その土地や建物が自分の所有物であると第三者へ証明できることになります。

また家を購入するときには所有権の登記の他に、住宅ローンを借り入れする場合は抵当権の設定登記も行うことになります。これは銀行などの金融機関が土地や建物を担保にお金を融資したことを証明するものになります。

これらの登記をする際には、登録免許税という税金を納めることになります。税額は所有権の場合、固定資産税評価額に一定の税率をかけた金額となります。固定資産税評価額とは各自治体が固定資産税を計算するときに基準とする土地・建物の価格のことです。この価格は実際に売買される価格とは異なるため注意が必要です。また評価額が決まっていない新築住宅の場合は法務局が認定した価格で登録免許税が設定されることになります。

また登記手続きに関しては司法書士に依頼することが一般的になっています。その際は司法書士への報酬も発生します。個人的に登記手続きを行うことで、この司法書士報酬は節約することも可能ですが、住宅ローンを利用する場合は銀行と取引のある司法書士しか利用できない場合などがあるため、融資実行までのフローをスムーズに行うために個人での登記手続きは避けたほうが良いケースもありますので注意が必要です。

諸費用③住宅ローン借り入れ費用

諸費用の3つ目は、住宅ローンの借り入れ費用です。この費用には下記の3種類あります。それぞれについて解説していきたいと思います。

融資手数料

融資手数料はローンを借り入れる際に金融機関に支払う手数料となります。この融資手数料には具体的な金額が決められている定額制と融資額に応じて金額が変わる定率制の2つがあります。

住宅ローン保証料

住宅ローン保証料は住宅ローンの返済が不測の事態や何らかの理由により滞ってしまった場合に、保証会社に立て替えてもらう(代位弁済)ための費用のことを言います。この住宅ローン保証料の支払い方には一般的に一括前払い型と金利上乗せ型の2つのプランがあります。この2つのプランは以下の表のような違いがあります。ご自身の資金計画にあっている方を選択すると良いでしょう。

保証料の総額 初期費用
一括前払い型 安くなる 高くなる
金利上乗せ型 高くなる 安くなる

団体信用生命保険(団信)

団体信用生命保険(団信)は住宅ローンの借入人が返済中に万一死亡した際などに、保険金によってローンが完済されて家族に負担が残らないようにするための費用になります。

ただし一般的な団信であると死亡または高度障害になったときにしか適用されず、ガンなどの病気やケガで働けなくなった時には保障されません。一般的な団信では保障されないその他の病気やケガの場合のための団信として疾病保障特約付きの団信もあります。この疾病保障特約付きの団信はガン、脳卒中、心筋梗塞の疾病やその他病気やケガによる所定の状態に陥った際にもローン残高が完済されます。この団信の保険料は金融機関によって

  • 金融機関が負担する場合
  • 団信加入者が別途支払う場合
  • 保険料相当額を住宅ローンに金利に上乗せする場合

の3つがあります。この団信への加入をローン借り入れの条件にしている金融機関も多いです。

費用④固定資産税清算金(土地を新規に購入する方のみ)

固定資産税と固定資産税清算金は混同しやすい言葉のため、注意が必要です。

固定資産税とは、土地や建物を所有している人に対して市町村の自治体が毎年課税する税金です。税額は評価額(固定資産税評価額)に税率をかけることで算出されます。固定資産税の税率は一般的に1.4%とされていますが、その各市町村によって異なる場合があるので確認してみましょう。この固定資産税は毎年1月1日時点で土地、建物等を所有している人に対して、市町村から納税通知書が届く仕組みになっています。そのため固定資産税自体は「住宅を買うときの諸費用」とはなりません。

しかし、土地を新規で購入した際には買った年に課税される固定資産税を売主と按分し、購入者の負担分を売主へ支払うことが一般的です。これを「固定資産税精算金」と呼び、住宅購入の諸費用としています。

諸費用⑤その他

その他の諸費用として、地盤を調べるための地盤調査費が必要になったり、調査の結果、地盤改良が必要だと判断されれば、そのための工事費がかかります。また、土地に古い建物が立っている場合はその解体費がかかったりする場合もあります。

さらに土地が更地の段階で行う地鎮祭の費用や建物の骨組みが立ち上がった段階の上棟式の費用が必要になります。このほか、水道負担金がかかる場合もあります。これは上下水道が通っていない場所に住宅を建てる際に水道メーターを設置するために自治体に支払う費用が発生します。

また土地家屋調査士に払う建物表示登記費用、火災保険費用、設計料、建築確認申請費用などが諸費用に含まれます。

※その他、不動産取得税も住宅会社によっては費用に含める場合がありますが、健康住宅では費用に含めていません。(殆どの場合、一万円程度です)

諸費用は住宅購入時に支払う頭金の一部です

今回の記事では注文住宅を購入住宅する際に必要となる様々な諸費用について解説してきました。住宅購入の際に用意する現金は頭金としてその物件価格の1~2割を用意しておくといいとよく言われますが、その中には諸費用も含まれます。現在は超低金利のため、頭金はほぼ0で住宅ローンから支払われる方も多いですが、最初にかかる費用の一部として頭に入れておくことが必要です。

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